Hipoteka

Hipoteka

Hipoteka stanowi zabezpieczenie dla banku lub innego wierzyciela pieniędzy, które od niego pożyczamy w postaci kredytu. Wygasa wraz ze spłaceniem całości zobowiązania. Zgodnie z ustawą z dn. 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece żeby zabezpieczyć  wierzytelność, która wynika bezpośrednio z zawartej umowy, nieruchomość można obciążyć prawem, na podstawie którego wierzyciel ma możliwość dochodzić zaspokojenia z danej nieruchomości. Hipoteka to efekt wynikający bezpośrednio z zawarcia kredytu. W kancelarii notarialnej Magdaleny Korobowicz w Warszawie zajmujemy się sprawami związanymi z hipoteką. Doradzamy, konsultujemy, pomagamy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów i odpowiadamy na wszelkie wątpliwości. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Notariusz hipoteka Warszawa

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, które zabezpiecza wierzytelność wynikającą z umowy (stosunku prawnego), dzięki której wierzyciel (np. bank) może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed każdymi kolejnymi właścicielami nieruchomości, a to oznacza, że jeśli dłużnik sprzeda nieruchomość, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia od każdego nowego właściciela tejże nieruchomości. 

Kiedy powstaje i wygasa hipoteka?

Hipoteka powstaje w chwili, gdy dokonuje się wpisu do księgi wieczystej właściwej dla danej nieruchomości. Wygasa w momencie spłacenia całości kredytu hipotecznego. Pomimo istnienia hipoteki na nieruchomości, dłużnik hipoteczny wciąż pozostaje jej właścicielem i nie jest ograniczona mu swoboda zarządzania nieruchomością. Jednocześnie daje ona wierzycielowi możliwość dochodzenia swoich praw bez względu na to, kto aktualnie jest właścicielem nieruchomości.

Rodzaje hipoteki

Hipotekę ustanawia się na podstawie orzeczenia sądu, decyzji odpowiedniego organu podatkowego (ZUS, KRUS, Urząd Skarbowy) lub w drodze czynności prawnej. Wyróżniamy kilka rodzajów hipotek:

  • hipoteka umowna – powstaje na podstawie oświadczenia właściciela określonej nieruchomości (kredytobiorcy) o ustanowieniu hipoteki, złożonego w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności lub w formie umowy;
  • hipoteka przymusowa – powstaje bez woli właściciela nieruchomości, a wpis do księgi wieczystej powstaje na podstawie postanowienia sądu lub prokuratora, tytułu wykonawczego, ostatecznej decyzji administracyjnej bądź zarządzenia zabezpieczenia;
  • odwrócona hipoteka – to pewnego rodzaju odwrotność kredytu hipotecznego, która polega na tym, że dłużnik nie spłaca kredytu, ale sprzedaje swoją nieruchomość wierzycielowi, a w zamian dostaje co miesiąc określoną sumę pieniędzy wolną od podatku dochodowego;
  • hipoteka kaucyjna – inaczej hipoteka umowna kaucyjna została zniesiona w 2011 roku i zabezpieczała ona przyszłe wierzytelności, których wysokość nie była dokładnie ustalona, jak np. odsetki, a wskazywało się jedynie górną granicę, do jakiej kwoty można było egzekwować należności;
  • hipoteka łączna –  dotyczy zabezpieczenia kilku nieruchomości i jeśli wierzyciel ma problemy ze spłatą kredytu, ma prawo wybrać, z której nieruchomości najpierw chce egzekwować należności.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Żeby ustanowić hipotekę należy wypełnić formularz KW-WPIS. Wniosek o ustanowienie hipoteki obejmuje cztery strony, które trzeba wypełnić szczegółowymi danymi opisać treść żądania i podać inne informacje. Zasady wypełniania wniosku:

– wniosek trzeba wypełnić w dwóch egzemplarzach,

– wniosek trzeba wypełnić czytelnie, na komputerze, bądź odręcznie, drukowanymi literami,

– we wniosku nie może być żadnych poprawek lub skreśleń,

– wszystkie pola w formularzu, które pozostają niewypełnione, trzeba przekreślić.

Wśród załączników do wniosku należy dołączyć potwierdzenie zapłaty za złożenie wniosku, oświadczenie z banku o przyznanym kredycie, a także pełnomocnictwo od banku do podpisania oświadczeń o udzieleniu kredytu. 

Przedmiot hipoteki

Według art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego mogą być określone nieruchomości i prawa majątkowe:

  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
  • nieruchomość lub udział określonej części ułamkowej nieruchomości
  • użytkowanie wieczyste
  • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką 

Hipoteka na nieruchomości

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności – najczęściej związanej z kredytem. Może być ustanowiona na różnych rodzajach nieruchomości, w tym na gruntach, lokalach mieszkalnych czy użytkowych. W praktyce hipotecznej w Warszawie najczęściej spotyka się hipoteki na nieruchomościach gruntowych i lokalowych, które stanowią odrębny przedmiot własności. Ustanowienie hipoteki następuje w formie aktu notarialnego i wymaga ujawnienia jej w księdze wieczystej.

Hipoteka na mieszkanie

Hipoteka na mieszkanie może zostać ustanowiona wyłącznie wtedy, gdy lokal stanowi odrębną własność – jest wyodrębnioną częścią budynku wpisaną do księgi wieczystej. Prawo to nie przysługuje wobec lokali zajmowanych na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu czy umowy najmu. W Warszawie, ze względu na dużą liczbę mieszkań własnościowych, hipoteka na mieszkanie to jedna z najczęstszych form zabezpieczenia wierzytelności, w szczególności w ramach kredytów hipotecznych.

Hipoteka na dom

Hipoteka na dom może zostać ustanowiona, gdy nieruchomość posiada jednego właściciela lub wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę na jej obciążenie. W przypadku współwłasności, możliwe jest obciążenie tylko udziału danego współwłaściciela. W Warszawie wiele domów jednorodzinnych stanowi samodzielne nieruchomości gruntowe, co umożliwia pełne ustanowienie hipoteki przez właściciela. Warto pamiętać, że dla skuteczności ustanowienia hipoteki niezbędne jest ujawnienie jej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Procedura ustanowienia hipoteki u notariusza

Ustanowienie hipoteki w kancelarii notarialnej jest czynnością prawną, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Proces ten składa się z kilku etapów i wymaga staranności zarówno po stronie notariusza, jak i osób przystępujących do czynności.

Pierwszym krokiem jest przygotowanie niezbędnych dokumentów. Osoba zamierzająca ustanowić hipotekę powinna dostarczyć aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny zakupu), a także dane dotyczące wierzyciela oraz treści zobowiązania zabezpieczanego hipoteką. W przypadku hipoteki związanej z kredytem bankowym, niezbędne będzie również przedstawienie umowy kredytowej lub zaświadczenia banku.

Podczas czynności notarialnej sporządzany jest akt notarialny ustanowienia hipoteki, który zawiera m.in. określenie rodzaju hipoteki (umowna lub przymusowa), jej wysokości, terminu spłaty zabezpieczonego zobowiązania oraz dane stron. Notariusz dba o to, aby treść aktu była zgodna z przepisami prawa i jasno odzwierciedlała wolę stron. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz sporządza wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, co jest niezbędne dla jej skuteczności wobec osób trzecich.

Hipoteka – Warszawa i lokalna specyfika rynku

Rynek nieruchomości w Warszawie charakteryzuje się dużą dynamiką i wysokim udziałem transakcji finansowanych kredytem hipotecznym. Z tego względu hipoteka jest jednym z najczęściej ustanawianych ograniczonych praw rzeczowych w stolicy. Dotyczy to zarówno zakupu mieszkań na rynku pierwotnym – od dewelopera, jak i wtórnym – od osób prywatnych.

W praktyce notarialnej w Warszawie często spotyka się również przypadki ustanawiania hipoteki na zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umów pożyczek prywatnych, kredytów inwestycyjnych czy poręczeń między podmiotami gospodarczymi. Ze względu na duże zróżnicowanie nieruchomości (od kawalerek w centrum po domy jednorodzinne na obrzeżach miasta), kancelarie notarialne muszą znać różnorodne przypadki regulacji stanu prawnego i odpowiednio dopasowywać zapisy aktu notarialnego do sytuacji klienta.

Warto podkreślić, że prawidłowe ustanowienie hipoteki w Warszawie – niezależnie od typu nieruchomości – wymaga nie tylko dokładności, ale i znajomości specyfiki lokalnego rynku. Dlatego zaleca się wcześniejszy kontakt z kancelarią notarialną, która pomoże przeanalizować sytuację prawną nieruchomości oraz odpowiednio przygotować się do czynności.