Najem Okazjonalny

Najem okazjonalny jest rozwiązaniem prawnym, które zostało przygotowane z myślą o ochronie praw właściciela lokalu mieszkalnego w przypadku spotkania z niesłownymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Najem ten został wprowadzony do prawa polskiego za pomocą ustawy z dn. 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Wymaga od najemców zobowiązania się do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się eksmisji. Dla właściciela lokalu oznacza to, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, w razie niechęci lokatorów do opuszczenia mieszkania, może on rozpocząć postępowanie egzekucyjne. Zapraszamy do naszej kancelarii w celu przygotowania odpowiedniej umowy najmu okazjonalnego oraz aktu notarialnego, a także dowiedzenia się więcej szczegółów.

Najem okazjonalny umowa - co powinna zawierać?

Umowa ta powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wynika z tego, że zarówno Wynajmujący, jak i Najemca muszą złożyć własnoręczne podpisy pod dokumentem zawierającym tekst umowy. Umowa przesłana w formie skanu nie będzie więc wystarczająca.

Umowa o najem okazjonalny nie jest często zawierana, co raczej wynika z niewiedzy lub braku doświadczenia w zawieraniu jej. Trzeba pamiętać, że taka umowa oznacza wiele korzyści dla Wynajmującego, a przede wszystkim chroni jego prawa. W przypadku zawierania umowy o najem okazjonalny często dołącza się do niej umowę zawierającą rygor egzekucji co do zapłaty czynszu oraz innych należności wynikających bezpośrednio z umowy o najem okazjonalny.

Umowa o najem okazjonalny może być zawarta jedynie na czas oznaczony, w przeciwieństwie do standardowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, która może być zawarta także na czas nieoznaczony. Dodatkowo długość trwania najmu okazjonalnego może wynosić maksymalnie 10 lat.

Dokumenty jakie należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z zasobieUstawą z dn. 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, gminy i mieszkaniowym o zmianie Kodeksu cywilnego umowa o ten rodzaj najmu powinna zawierać dodatkowe dokumenty:

wskazanie przez najemcę lokalu, w którym ma możliwość zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji,
oświadczenie właściciela tegoż lokalu, że najemca może zamieszkać w nim w przypadku przeprowadzenia egzekucji,
oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.
W formie aktu notarialnego musi być złożone oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji, a pozostałe dokumenty mogą być sporządzone w formie pisemnej zwykłej.

Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?

Wraz z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku umowę o najem okazjonalny mogą sporządzać jedynie właściciele lokali, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej. Najem okazjonalny dotyczy więc jedynie najmu prywatnego i nie przysługuje firmom lub osobom, które wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Podatek dochodowy w przypadku najmu okazjonalnego musi być odprowadzany dokładnie tak samo, jak w przypadku tradycyjnych form najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najem może zostać wypowiedziany:

Jeśli najemca, pomimo pisemnego upomnienia, wciąż korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając przy tym do powstania szkód, albo niszczy urządzenia, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców lub jeśli najemca wykracza w rażący lub uporczywy sposób przeciwko porządkowi domowemu i utrudnia przy tym życie innych lokatorów i/lub mieszkańców budynku.
Jeśli najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat wynikających z umowy co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenia kolejnego, miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności.
Jeśli bez pisemnej zgody właściciela lokalu mieszkalnego najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część.

Poza powyższymi sytuacjami najem okazjonalny dopuszcza jeszcze jedną, w której możliwa jest eksmisja najemcy – kiedy utracił on możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał w załączniku do umowy o najem okazjonalny i nie zaproponował innego mieszkania lub nie dostarczył oświadczenia właściciela mieszkania o możliwości zamieszkania tam w przypadku eksmisji.